Bekijk het portfolio van Sandra Poelman. Maak kennis met succesvolle projecten in ruim 25 jaar stadsontwikkeling en haar ondernemende, mensgerichte benadering.
Sandra heeft 20 jaar lang als stedenbouwkundige en projectmanager bijgedragen aan de ontwikkeling van Eindhoven Transformatiestad.
Daarna richtte ze in 2018 adviesbureau Glowingplaces op en staat sindsdien als aanjager, coach en inspirator vele opdrachtgevers terzijde.
“Deze Documentaire neemt je mee in het verhaal achter m’n werk. Ik vertel je open en eerlijk over mijn drive, manier van werken, ambities en uitdagingen. In werk en gezondheid. Ook verklap ik mijn missie en de grote droom voor mijn bedrijf.
Natuurlijk ontdek je ook voorbeelden van uitdagende stadsprojecten, die ik samen met velen tot stralende successen heb getransformeerd.
Glow Creation noem ik dat en we hebben er met hart en ziel aan gewerkt. Hopelijk spreekt het tot de verbeelding!”
Hieronder passeren een aantal sprekende voorbeelden van gebiedsontwikkelingen, die Sandra als ‘start-up’ initieerde en samen met velen tot wasdom bracht, de revue.
Sandra begon met Strijp S als student in 1998. Iedereen om haar heen zag het leegkomen van dit industriegebied van Philips als een enorm probleem, maar ze dacht daar anders over.
Ze zag het als een grote uitdaging, die de moeite waard was om beet te pakken en die juist enorm veel kansen bood. “Stel je nou toch eens voor, dat je met dit karakteristieke gebied de creatievelingen en designers aan Eindhoven kunt verbinden, die nu de stad zo snel mogelijk verlaten na hun studie. Wat zou er dan kunnen ontstaan?”
Tegen de tijd dat Sandra in 2000 afstudeerde aan de faculteit Bouwkunde van TU Eindhoven, had ze bij de belangrijkste partijen de ogen geopend. Voor de kansen van deze 37 hectare grote ‘verboden stad’ met meer dan 150.000 m2 rijksmonumenten en vele andere gebouwen. Hen zó enthousiast gemaakt, dat het project meteen wortel schoot.
Zo kon Sandra na haar studie als ‘broekie’ meteen aan de slag als stedenbouwkundige van Strijp S, dat ze samen met een groot en multidisciplinair team van verschillende organisaties t/m VO stedenbouwkundig plan heeft gebracht.
In de praktijk bleek een belangrijk onderdeel van haar rol het schetsen van economische en sociaal-culturele potentie, het vertellen over het belang van Strijp-S voor de ontwikkeling van Philips (en daarmee Eindhoven) én het verdedigen van cultuurhistorische waarden: (rijksmonumentale) gebouwen, leidingstelsel, namen, structuren, identiteit.
Ze had niet verwacht dat ze daar zó haar tong voor blauw moest praten. Ach, het is iets waar veel mensen met een hart voor cultuurhistorie mee worstelen, merkte ze ook in haar werk als vaste adviseur van de Eindhovense monumentencommissie.
Gelukkig heeft de Eindhovense bevolking het gebied met al zijn karakter inmiddels in het hart gesloten en zijn veel gebouwen en leidingstraten behouden en machtig mooi getransformeerd tot unieke, betekenisvolle plekken.
En is Strijp S uitgegroeid tot een enorm belangrijke culturele en economische pijler van Eindhoven en een internationaal tot de verbeelding sprekende gebiedsontwikkeling.
Ongelooflijk mooi om te zien hoe de community op Strijp S zich heeft ontwikkeld tijdens 20 jaar herontwikkelen. Van een ‘bevolking’ van louter Philips-mensen naar een internationale community van ondernemers, bewoners, designers, jeugd, bedrijven en maatschappelijke organisaties. Met 1001 kruisverbanden en een fijne, urban look & feel. Sandra komt er nog steeds heel graag!
In 2001 kwam het Eindhovense Stationsgebied erbij. Een megaklus dit 45 hectare grote niemandsland zonder verblijfskwaliteit. Met daarin centraal het sterk verouderde en veel te kleine, rijksmonumentale station.
Ook dit was een ‘gevalletje erdoorheen kijken’. Ze zag hier de potentie voor een hoogstedelijk woon- en werkgebied, met duizenden woningen en werkplekken en met veel meer ruimte voor groen, water en verblijven.
Dat kon gerealiseerd worden door de veel te ruim bemeten autostructuur te transformeren. Destijds was dat vloeken in de kerk in autostad Eindhoven. Verkeerskundigen voorspelden dat er dagelijks kilometers lange files zouden ontstaan, tot aan IKEA ten noorden van Eindhoven…
Maar ze was vasthoudend en zette door. Uiteindelijk mocht Sandra voor alle betrokken eigenaren de ruimtelijke visie ‘Verbinden en verblijven’ (2007) maken, die leidend is voor de ontwikkelingen in het Stationsgebied.
Ook werkte ze 8 jaar lang aan de vernieuwingsplannen voor het Centraal Station. De grootste discussiepunten met de spoorwegpartijen, waren het ambitieniveau en naar welke kant de veel te smalle Stationstunnel moest worden uitgebreid.
Sandra vond naar het oosten, omdat zo de tunnel in het verlengde van het karakteristieke Station en het Stationsplein kwam te liggen. Maar de spoorwegpartijen opteerden voor een uitbreiding naar het westen. Een goedkopere oplossing, waarbij het Stationsgebouw overbodig zou worden. Er zou dan een bescheiden en inpandige entree onder de Spoordijk gerealiseerd worden.
Na jaren van betoog, ontwerp en onderhandeling wisten Sandra en collega’s te overtuigen en boksten ze de forse miljoeneninvestering voor uitbreiding en renovatie van het Station voor elkaar.
Inmiddels is in 2018 het vernieuwde Centraal Station Eindhoven opgeleverd waar alle partijen trots op zijn, met een zee aan licht en ruimte en het inmiddels monumentale Station daadwerkelijk centraal.
Ook is met het Student hotel de eerste nieuwbouw uit de ruimtelijke visie verrezen en heeft er een tender voor VVV-locatie en Stationsplein plaatsgevonden. Waar veelbelovende plannen onder de naam District-E zijn voortgekomen, met prominent erin de ‘Lichttoren as’ van Station naar Lichttoren uit de ruimtelijke visie.
Momenteel wordt er met nieuw elan gewerkt aan de gebiedsontwikkeling aan de noordzijde van het spoor onder de naam ‘Eindhoven XL’, met een nóg grootser en dynamischer gebiedsontwikkeling dan eerder voorzien. Passend bij de enorme ontwikkeling van Eindhoven. Ook zijn Rijk en Provincie inmiddels als actieve samenwerkingspartners aangesloten.
In 2011 ontfermde Sandra zich over Mariënhage, een verborgen parel van religieus erfgoed in de Eindhovense binnenstad.
De paters Augustijnen zagen hun aantal slinken en konden de zorg voor de Paterskerk niet langer opbrengen en moesten deze sluiten. Het oude Augustinianum ernaast (ooit door de paters opgericht), was in eigendom van gemeente en had geen duurzame invulling. Het klooster zou op termijn ook leegkomen.
Alle panden waren rijksmonumenten met een grote restauratiebehoefte.
Hartje crisis werd Sandra gevraagd de paters te helpen en een gebiedsontwikkeling tot stand te brengen. Die uitdaging ging ze als projectmanager en planoloog van gemeente Eindhoven graag aan. Ook omdat er geen andere mensen bereid waren dit ‘hopeloze’ project op te pakken. Het was haar reïntegratieproject na het ongeval waarbij ze hersenletsel opliep.
Gewend om plekken van grote achterstand naar voorsprong te brengen, ging Sandra aan de slag. Alle randvoorwaarden in beeld brengen en dúrven focussen op het verkennen van kansen. Goede gesprekken voeren met elkaar en begrip krijgen voor elkaars standpunten, waardoor gaandeweg een sterk team ontstond over de muren van organisaties heen. Stevige stappen durven zetten.
De samenwerking met de Augustijnen ontwikkelde zich bijzonder goed en ze sloegen de handen ineen. Gezamenlijk durfden ze te gaan voor herontwikkeling in lijn met de eeuwenoude historie: ‘Hart en ziel’ en een focus op eindgebruikers.
Augustijnen en gemeente Eindhoven schreven een marktconsultatie uit en hoewel het hartje crisis was, reageerden maar liefst 29 partijen. Juist vanwege de duidelijke focus.
In coöperatie DELA werd de ideale koper gevonden. Die het verhaal van de Augustijnen wilde voortzetten met het eerste Ceremoniehuis van Nederland, een conferentiehotel en een toegankelijke binnentuin.
Maar de herontwikkeling bleek financieel niet haalbaar. Gezamenlijk (DELA, Augustijnen, gemeente) en met veel persoonlijke inzet omdat we het allemaal wilden laten slagen, hebben we het tóch voor elkaar gekregen. Door een partnerschap op te bouwen met Provincie Noord-Brabant en het Nationaal Restauratie Fonds en nieuwe financiële werkvormen te bedenken die het geheel toch haalbaar maken.
De grootscheepse transformatie is gereed en november 2019 heeft DOMUSDELA haar deuren geopend!
Het is het eerste Ceremoniehuis van Nederland, waar in een eigentijdse setting kan worden getrouwd, gerouwd en genoten tijdens de vele diners, concerten, congressen en evenementen.
De combinatie met een prachtig boutiquehotel, gezellige brasserie en fine dining restaurant maken het tot een heerlijke plek.
Ook is de belangrijkste wens van de gemeenschap vervuld: het voorheen gesloten en verborgen kloostercomplex is een open en toegankelijke plek geworden. Waar iedereen welkom is en doorheen mag dwalen naar de achterliggende binnentuin.
Sandra is nog vaak in Domusdela te vinden, in de gezellige brasserie Rita, bij één van de vele congressen of events, of om een gezelschap rond te leiden.
In 2014 kwam VDMA erbij aan de rand van de Eindhovense binnenstad, oftewel het Van Der Meulen Ansems-terrein zoals het toen heette. Na jarenlang haar tong erover breken, heeft Sandra het maar VDMA gedoopt. Super dat dat inmiddels is opgenomen in de volksmond.
Een parkeerterrein met ‘erfgoed zonder status’: een Zusterflat, een Luciferfabriek en een voormalige Ford Garage die al 17 jaar leeg stonden. Met, zo bleek na een tijdje, een krachtige bestuurlijke ambitie om hier een economische motor voor startups te initiëren in combinatie met woningbouw.
Lerend van Strijp S, dat tijdens de economische crisis een fantastische ontwikkeling had gemaakt door de tijdelijkheid te benutten voor placemaking, koos Sandra niet voor top-down planning.
Maar voor een combinatie van lange-termijn gebiedsontwikkeling én placemaking in de tijdelijkheid.
Vanzelfsprekend werd de stad volop betrokken bij het ontwikkelen van de gebiedsvisie. Ook is er een netwerk opgebouwd van honderden startups, kennisinstellingen, venture capitalists, business angels en accelerators. Want dat heb je nodig, om een Startup Factory te realiseren.
Bovendien kregen Sandra en haar team het voor elkaar dat er werd geïnvesteerd in de oude Garage. Waardoor dit karakteristieke, 2200m2 grote pand uit 1927 niet meer op instorten stond, maar benut kon worden.
De verbouwing was einde zomer 2016 gereed en de eerste 9 maanden deed Sandra, naast het projectmanagement van de totale gebiedsontwikkeling, de placemaking van dit pand met inhoudelijke events erbij.
Voor 35 events was ze de host en mede-organisator. Daar waren grote events bij met duizenden bezoekers en veel exposure in de media. GLOW, Maker Faire, Dutch Design Week, Google ‘Digitale werkplaats’ event, I’m not a tourist Expat Fair, Feelgood Market en meer.
Het droeg enorm bij aan de bekendheid van deze vergeten plek, er is volop geëxperimenteerd en het heeft er voor gezorgd dat mensen de kansen ervan konden zien.
Het was voor Sandra een fantastische en leerzame ervaring. Maar omdat het zó snel succesvol was en de vergunningensituatie nog niet goed geregeld, vroeg het ook veel van haar.
Inmiddels is de tender voor de gebiedsontwikkeling van VDMA op de markt en hebben er vele, vele bijzondere events, beurzen en bijeenkomsten plaatsgevonden in de Garage.
Steeds vaker vroegen stadsontwikkelaars, projectleiders van gebiedsontwikkelingen en herbestemmers van erfgoed aan Sandra: “Hoe krijg je het voor elkaar om de transformatieprojecten waar je aan bijdraagt zo succesvol en enthousiasmerend te maken”?
Sandra merkte hoe graag ze haar ervaringen deelt met gelijkgestemden. Zeker ook omdat ze weet dat transformatieprojecten verre van eenvoudig zijn. Er komt zó veel bij kijken.
Zo is dan ook Glowingplaces geboren.
Inmiddels doet Sandra niets liever dan ondernemende organisaties te helpen doorbreken met hun transformatieproject vanuit haar bedrijf Glowingplaces. Of het nou overheids- of marktpartijen zijn, dat maakt niet uit. Het gaat om de spirit.
Voor Gemeente Dongen organiseerde Glowingplaces participatiebijeenkomsten, ten behoeve van de ontwikkeling van Park Glorieux.
Ook adviseerde Glowingplaces het ErfgoedLab Brabant bij de opstart van deze stichting, die tot doel de eenzame initiatiefnemer voor herbestemming van erfgoed te helpen om tot daadwerkelijke ontwikkeling te komen.
Voor BOEi en Provincie Noord-Brabant werkte Glowingplaces enige tijd aan de herontwikkeling van de Dongecentrale in Geertruidenberg.
Ook stond ze BioArt Laboratories een tijd met raad en daad terzijde bij de vurige wens van deze stichting om het landgoed met de zogenaamde Duitse Woningen, die in zeer vervallen staat waren, tot haar thuis te maken.
Van 2018 t/m 2020 is Sandra in opdracht van Provincie Noord-Brabant verbonden geweest aan het Programma Stedelijke Transformatie, dat gemeenten in Brabant bijstaat bij complexe stedelijke transformatie-opgaven. Ze is daarbij ingeschakeld als strategisch adviseur en heeft de afdeling mee opgebouwd.
Ook ondersteunde ze de Provincie en een groot aantal gemeenten in Brabant met advies, in samenwerking met collega’s van de Provincie. Projecten waar Sandra aan heeft bijgedragen zijn o.a. Tramkade Den Bosch, Binnenstad Bergen op Zoom, centrum Oss, centrum Oosterhout, Rondje Roosendaal, Spoorzone Tilburg.
In 2019 publiceerde Sandra haar boek ‘Van hopeloos naar hotspot’, waarin ze 33 geheimen deelt over succesvolle gebieds- en erfgoedtransformaties.
Over het boek zijn mooie reviews geschreven door onder andere Platform 31 en Biind.
En misschien nog wel leuker zijn de enthousiaste reacties van de lezers, die op diverse manieren aangeven hoe inspirerend en leuk ze het boek vinden!
Van 2021 t/m 2023 is Sandra in opdracht van Gemeente Helmond de Kwartiermaker geweest van het Helmondse Stationsgebied. In die tijd is samen met de stad een krachtige, lange termijn gebiedsvisie ontwikkeld voor het Stationskwartier en bijbehorend team opgebouwd.
De gebiedsvisie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Helmondse gemeenschap, die actief betrokken zijn bij de ontwikkeling met de druk bezochte Stationskwartier Festivals.
Zo is een integrale aanpak ontstaan voor het Stationskwartier, waar veel draagvlak voor is.
Oók is een grote rijkdom aan placemaking initiatieven ontplooid en gerealiseerd, waarmee de gedroomde werkelijkheid stap voor stap dichterbij komt dankzij de inbreng van velen. De placemaking heeft zich overigens niet beperkt tot het Stationskwartier, maar heeft positieve impulsen in het hele Helmondse centrum gebracht.
De samenkracht die hierbij is ontstaan, draagt bij aan de trots en het zelfbewustzijn van Helmond als opkomende stad vol kansen.
Peptalks over succesvolle gebiedsontwikkeling heeft Sandra verzorgd voor een groot aantal organisaties, in het Nederlands en in het Engels.
Opdrachtgevers waren o.a. Platform 31, Provincie Noord-Brabant, Vastgoedplatform Helmond, Nationaal Restauratie Fonds, Genius Network, Melbourne University en Probus.
Vanzelfsprekend wordt Sandra ook vaak gevraagd om rondleidingen te geven aan (internationale) gezelschappen door projecten, waar ze aan heeft bijgedragen.
Ook heeft Sandra als één van de co-auteurs bijgedragen aan het boek LEFWIJF, dat vrouwen inspireert met lef in het leven te staan. Er staan veel prachtige verhalen in het boek, dat laat zien hoe veel kracht er uit kwetsbaarheid voort kan komen.
Net als bij Sandra, die hersenletselpatiënt is en met de bijdrage “Hoezo hopeloos?” de paralellen in mentale weerbaarheid schetst, die zowel nodig zijn voor haar werk als stadsontwikkelaar als voor haar genezingsproces na een ernstig ongeluk. Ook copingsmechanismen voor de restverschijnselen komen hieruit voort.
In de tijd dat het geven van lezingen vanwege Corona-maatregelenonmogelijk was, is Sandra de ‘Van hopeloos naar hotspot’ Podcast gestart.
Met de Podcast geeft ze een podium aan inspirerende ideeën en interessante vakgenoten in de innovatieve stadsontwikkeling en aan de lessen van ondernemende mensen wereldwijd.
Ook heeft Sandra een YouTube kanaal dat de kansen en mogelijkheden van innovatieve stadsontwikkeling en placemaking in beeld brengt.
Sprekende voorbeelden van mensgerichte en duurzame stadsontwikkeling in Nederland, worden in het spotlicht gezet. En de leerpunten tijdens het ontwikkelproces worden eerlijk gedeeld, zodat anderen er weer hun voordeel mee kunnen doen.
Last but not least, Sandra is al vele jaren actief als coach voor gedreven vakgenoten.
Ambitieuze mensen met grote dromen voor hun projecten, carrière en persoonlijke ontwikkeling, weten haar graag te vinden.
Samen gaan ze aan de slag om vage ideeën te transformeren naar gerichte plannen, die bezield en met overtuiging stap voor stap gerealiseerd worden.
“Hoe geweldig is het, dat ik zo daadkrachtige, initiatiefrijke mensen help om impact te hebben en we samen de wereld mooier maken!“
Voel jij dat er meer in zit dan eruit komt?
Ik help je graag met het opbouwen aan een krachtig transformatieproject, dat van betekenis is voor mensen in de wijde omgeving en dat helemaal aansluit op wat jij kunt bieden.
Ben je benieuwd wat we vanuit Glowingplaces voor jou kunnen betekenen? Let’s meet at a glowing place, dan spreken we het samen door.
